Las claves del mercado de la vivienda para resistir el impacto de la crisis

Las claves del mercado de la vivienda para resistir el impacto de la crisis

El mercado inmobiliario se recupera de los efectos de la Covid-19, aunque sigue condicionado al fin de la pandemia y de la incertidumbre económica, según un informe del Banco de España.

Los expertos señalan que se da más prioridad al tipo de inmueble que a la ubicación.


El mercado inmobiliario se ha tenido que adaptar, forzosamente, a los efectos de la pandemia. Un informe reciente del Banco de España ha destacado cuáles son los principales cambios del sector de la vivienda en España. “La Covid-19 irrumpió en un momento en el que el ciclo de este mercado se encontraba en una fase de madurez. La actividad descendió bruscamente en los primeros meses de la crisis sanitaria, afectada por las restricciones”.

“Desde entonces, se ha recuperado con lentitud y sigue muy influida por los desarrollos epidemiológicos y su impacto en las perspectivas económicas”, apunta este organismo. Una de las mayores diferencias señaladas es el tipo de vivienda demandada por los compradores. “Ahora se da más prioridad al tipo de vivienda que a la ubicación”, constata José María Alfaro, portavoz de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

Vivienda con mayor tamaño, espacios abiertos y con luz

“Se busca una mayor luminosidad, que sea un inmueble exterior o que tenga terraza. Las viviendas más pequeñas, con menos espacios abiertos e interiores en los centros urbanos tienen las de perder frente a la periferia bien comunicada con espacios abiertos”, explica Alfaro. Para el Banco de España, la mayor presencia en el hogar por el confinamiento y el aumento del teletrabajo han hecho que las familias prefieran viviendas unifamiliares, de mayor tamaño y fuera de los núcleos urbanos.

Además, las compraventas de vivienda nueva han mostrado una mayor fortaleza que las de segunda mano desde el pasado verano, destaca este organismo, “ya que las primeras son el resultado de decisiones comprometidas con anterioridad a la pandemia”. “Si algo bueno ha tenido la pandemia es que ha cambiado nuestra escala de valores. Esto creo que ha venido para quedarse”, opina Alfaro.

Beautiful pre-war residential buildings in the district of Kreuzberg, Berlin, Germany

Las familias ahora prefieren viviendas unifamiliares, de mayor tamaño y fuera de los núcleos urbanos

Otros expertos remarcan que algunos cambios no son del todo nuevos. “Las encuestas realizadas por el sector siempre han puesto de manifiesto que la preferencia de los compradores se decantaba por viviendas de tamaño grande, con amplias zonas comunes y servicios”, apunta Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid (CEMAD). “El problema era y es que a mayor tamaño y más servicios, mayor precio, algo que la mayoría de los compradores no se puede permitir”, añade.

Viviendas en las grandes ciudades vs. en la periferia o pueblos

Respecto a alejarse del centro de la ciudad, Salcedo señala que “las restricciones de movilidad impuestas por la pandemia han evidenciado lo inadecuado de la mayoría de las viviendas actuales, en las grandes ciudades especialmente”. Para este experto, “los desplazamientos de la demanda de vivienda desde las ciudades hacia la periferia, o más allá –como ciudades más pequeñas o pueblos– son cíclicos, y siguen la teoría de los círculos concéntricos: a mayor alejamiento del centro de las ciudades menor es el precio y/o mayor es el tamaño de la vivienda”.

En ese sentido, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del CEMAD apunta que “cuando el precio de la vivienda registra alzas importantes, una buena parte de la demanda se ve expulsada hacia la periferia; en cambio, cuando mejora la situación económica general, una parte importante retorna a la gran ciudad porque su capacidad económica y sus expectativas han aumentado”.

Las restricciones de movilidad impuestas por la pandemia han evidenciado lo inadecuado de la mayoría de las viviendas actuales, en las grandes ciudades especialmente”

Julián SalcedoPresidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del CEMAD

Los precios se mantienen sin desplomarse

El análisis del Banco de España también pone el foco en los precios. En comparación con otras crisis, el estudio destaca que estos precios están mostrando una mayor resistencia a la baja, sobre todo los de vivienda nueva. “No se ha producido ningún desplome, pero es que tampoco se preveía que así fuera”, asegura Salcedo. “Ya a finales de 2019 el sector inmobiliario presentaba signos de madurez y sufría una desaceleración o una estabilización –también provocada por cierto agotamiento–, en línea con la evolución de la economía. Una estabilización que la pandemia sencillamente paró bruscamente”, ahonda.

Los precios se sostienen y, aunque tienden a subir en bastantes poblaciones, el crecimiento no es muy elevado, tal y como comenta el portavoz de la FAI. “La variación interanual en las plazas más solicitadas oscila entre el 3% y el 6% de subida como mucho”, dice Alfaro. “Lo normal sería que la presión de esa demanda tendiese a remitir un poco a partir del año 2022. Ahora estamos saliendo de la crisis sanitaria y seguramente habrá un tiempo de transición hacia un mercado estable”, asegura.

Ya a finales de 2019 el sector inmobiliario presentaba signos de madurez y sufría una desaceleración o una estabilización –también provocada por cierto agotamiento–, en línea con la evolución de la economía. Una estabilización que la pandemia sencillamente paró bruscamente”

Julián SalcedoPresidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del CEMAD

Zonas como la costa mediterránea y las islas sí han sufrido un impacto por la pandemia más acusado sobre las compraventas, remarca el Banco de España. Detrás de ello está el desplome de la actividad turística marcado por las restricciones de movilidad. Antes del estallido de la Covid-19 estas regiones ostentaban un mayor peso de las compraventas extranjeras.

El papel de los bancos para la financiación

Los tipos de interés de los préstamos para la compra de vivienda han registrado caídas adicionales desde el estallido de la pandemia debido a la actuación del Banco Central Europeo (BCE), y los plazos de amortización de las hipotecas a tipo fijo han seguido alargándose. Sin embargo, el Banco de España indica que los criterios de aprobación de los préstamos se han endurecido de forma moderada. La demanda de crédito retrocedió con intensidad durante el confinamiento de la primavera de 2020, aunque se ha recuperado posteriormente.

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En los primeros meses de 2021 se ha incrementado notablemente la concesión de nuevas hipotecas

“Los bancos son mucho más exigentes a la hora de cualificar estas peticiones. No se pueden permitir un repunte de la morosidad”, comenta Alfaro. En los primeros meses de 2021 se ha incrementado notablemente la concesión de nuevas hipotecas, aunque el importe medio ha disminuido ligeramente y el tipo medio de interés ha subido también levemente”, advierte Salcedo.

Los jóvenes, con menos recursos y, por lo tanto, menos dispuestos a comprar

Las nuevas generaciones siguen encontrándose con barreras para la compra de una vivienda. “La franja de edad de entre los 25 y los 35 años es más proclive a alquilar que a comprar, mientras que en la de los 35 a los 45 años sigue habiendo demanda compradora, sobre todo para cambios de vivienda o consolidaciones familiares”, comenta Alfaro. “Es preciso reducir la tasa de desocupación de los jóvenes y los empleos precarios y que tengan un salario que les permita desarrollar un proyecto de vida, que, lógicamente, incluirá una vivienda. Mientras esto no ocurra, el acceso a la vivienda para los jóvenes será una utopía”, destaca Salcedo.

Otros factores constatan que el perfil de comprador es más maduro. “Los baby boomers (nacidos entre 1946 y 1964) estaban muy motivados a comprar y las circunstancias empujaban a ello: la ayuda familiar, los ahorros, un sector de la construcción muy dinámico… Esto ya no es así”, reconoce Alfaro. “Las nuevas generaciones viven más al día. Miran hacia el alquiler para todo tipo de bienes y servicios, no solo la vivienda. Además, la gente joven ya no se arriesga a descapitalizarse. Con la inseguridad laboral no siempre es factible poder comprar”, añade.

La franja de edad de entre los 25 y los 35 años es más proclive a alquilar que a comprar, mientras que en la de los 35 a los 45 años sigue habiendo demanda compradora, sobre todo para cambios de vivienda o consolidaciones familiares”

José María AlfaroPortavoz de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI)

La recuperación del sector inmobiliario seguirá dependiendo del devenir de la pandemia y del contexto económico, mientras mantiene facturas pendientes. “España no dispone de un parque de vivienda social para los colectivos más vulnerables, que debería ser exclusivamente público. Pero tampoco tenemos un gran parque de vivienda en alquiler a precios asequibles. El problema de la vivienda en el país es de carácter estructural y las soluciones que se han aplicado siempre han sido de carácter coyuntural”, concluye Salcedo.

(fuente: lavanguardia.com)

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04/06/21

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De | 2021-06-04T09:42:22+00:00 4 junio 2021|Noticias|